Ya sea que se haya hospedado en un alquiler de Airbnb durante las vacaciones o que haya oído hablar de las lucrativas posibilidades de ser propietario de una codiciada propiedad a corto plazo, poseer una cartera de alquileres de Airbnb puede parecer una forma inteligente de aumentar sus ingresos pasivos.
Usar la plataforma de Airbnb, o un competidor como VRBO o HomeAway, para alquilar propiedades puede ser una estrategia de inversión inmobiliaria lucrativa, pero también presenta desafíos. En algunos casos, puede ser más fácil y rentable simplemente alquilar una propiedad a un solo inquilino o renunciar por completo a la inversión inmobiliaria.
Estos son algunos de los pros y contras clave de usar Airbnb y los alquileres a corto plazo como estrategia de inversión.
Conclusiones clave
- Alquilar a través de Airbnb podría ser más lucrativo que alquilar a un inquilino a largo plazo, según su ubicación.
- Sus costos pueden ser más altos si alquila a través de Airbnb, ya que se espera que proporcione muebles, mantenga el lugar limpio y pague los servicios públicos.
- Puede tomar un tiempo comenzar a ganar dinero con Airbnb, ya que las reservas provienen en gran medida de su reputación como propietario.
- Es probable que sus ingresos mensuales varíen más si alquila a través de Airbnb.
Puede ser más lucrativo que el alquiler tradicional
Un alquiler de Airbnb bien reservado puede ser más rentable que alquilar la misma propiedad a un solo inquilino a largo plazo. Esto se debe a que, por lo general, puede cobrar más por noche.
En Seattle, por ejemplo, el apartamento promedio se alquila por $2,197 al mes, según datos de octubre de 2021. Eso representa un ingreso bruto de $24,000 si el inquilino firmó un contrato de arrendamiento de 12 meses.
Pero, ¿y si fueras por la ruta de Airbnb? Según la agencia de alquiler de casas de vacaciones AirDNA, la tarifa diaria promedio para un alquiler de Airbnb en Seattle es de aproximadamente $ 157, con una tasa de ocupación del 77%. Si tuviera que alquilar su Airbnb por $ 150 por noche durante un total de 270 noches por año, por ejemplo, es posible obtener $ 40,500 en ingresos brutos del alquiler. Eso es $ 16,000 más de lo que ganaría con el alquiler tradicional.
Estos números solo reflejan los ingresos brutos. Sus montos reales podrían ser más altos si la propiedad aumenta de valor. Sus ingresos netos también podrían ser mucho más bajos debido a los diferentes costos de poseer y administrar propiedades.
Obtendrá una cartera diversificada de inquilinos
Con el alquiler tradicional, está poniendo sus huevos en una sola canasta con un inquilino. Eso puede funcionar bien si el inquilino es financieramente confiable y se queda por mucho tiempo. Pero si alguna vez no pagan el alquiler o simplemente desaparecen en la noche, sus ingresos reciben un impacto inmediato que es difícil de reemplazar de inmediato.
Con un alquiler de Airbnb, está recaudando ingresos de diferentes inquilinos de forma regular. Cada inquilino representa un porcentaje muy pequeño de sus ingresos totales, por lo que si alguno de ellos cancela en el último minuto o se resiste a pagar, es posible que no tenga mucho impacto.
Dependiendo de dónde viva, es posible que su sueño de poseer y alquilar una propiedad de Airbnb nunca despegue. Muchas jurisdicciones han impuesto restricciones a los alquileres de inversión de Airbnb, lo que hace que sea casi imposible alquilar una propiedad que no sea su propia residencia.
En San Francisco, por ejemplo, no puede alquilar ninguna parte de una propiedad a menos que sea su residencia principal, definida como su estadía allí al menos 275 noches al año. Y es ilegal tener más de 90 noches de alquileres "sin hospedaje", lo que significa que no está presente mientras los invitados están allí.
En muchos casos, estas restricciones se implementaron para garantizar un suministro adecuado de viviendas para los residentes, pero es probable que reduzcan las ganancias potenciales para alguien que busca ganar dinero a través de Airbnb.
Muchas ciudades todavía están decidiendo si regular los alquileres a corto plazo. Esa incertidumbre hace que sea muy arriesgado comprar una propiedad teniendo en cuenta los alquileres de Airbnb.
Los gastos pueden ser más altos
Si posee una propiedad y la alquila a un solo inquilino, su participación en la administración de la propiedad podría ser mínima. Un inquilino consciente pagará las facturas con regularidad, mantendrá el lugar limpio y cortará el césped. Solo tendrá que intervenir para realizar el mantenimiento de la propiedad o manejar una emergencia ocasional.
Es probable que una propiedad de Airbnb requiera más trabajo, porque le corresponderá a usted, el propietario, asegurarse de que esté en óptimas condiciones todo el tiempo. También hay cosas que probablemente deba proporcionar que normalmente no proporcionaría a un solo inquilino, como:
- Muebles, decoración, electrodomésticos y comodidades de alta calidad: si desea impresionar a los posibles inquilinos de Airbnb, es posible que deba invertir algo de dinero para asegurarse de que el lugar se vea y se sienta elegante. Los huéspedes de Airbnb quieren sentir que se hospedan en una unidad de alta gama.
- Comida: no es necesario que cocines para tus invitados de Airbnb, pero mantener algunos alimentos básicos en el refrigerador puede ser de gran ayuda para mantener felices a los invitados. Esto puede implicar almacenar huevos frescos, café o bebidas alcohólicas. Algunos anfitriones de Airbnb incluso se esfuerzan por traer refrigerios en varios momentos del día.
- Televisión por cable, Wi-Fi y más: si alquila a un solo inquilino, generalmente será su responsabilidad conectar la televisión por cable y el Wi-Fi. Los inquilinos de Airbnb, por otro lado, generalmente esperan que estas cosas estén en su lugar durante su estadía, por lo que el costo de esta tecnología, y el mantenimiento, recae en usted.
Es posible que pueda ahorrarse tiempo y trabajo al contratar un servicio de limpieza y una empresa de administración de propiedades para manejar todas estas tareas, pero eso también aumentaría sus costos operativos.
En muchos lugares, Airbnb recauda impuestos de turismo y ocupación de los inquilinos y los remite a las autoridades fiscales correspondientes. Sin embargo, algunas jurisdicciones requieren que pague algunos o todos los impuestos manualmente.
El éxito puede ser gradual
Es poco probable que pueda mantener una unidad de Airbnb reservada casi todas las noches desde el principio. Las reservas a través de Airbnb provienen en gran medida de su reputación como propietario. Cuanto más altas sean las calificaciones de los inquilinos anteriores, más probable es que atraiga a otros nuevos. Al principio, es posible que tenga muy pocas reseñas, por lo que es posible que deba mantener bajos los precios de alquiler u ofrecer incentivos para que las personas se queden. Incluso si tiene una excelente unidad en una ubicación privilegiada, no asuma que obtendrá ingresos por alquiler de inmediato.
Los ingresos pueden ser irregulares
Si es propietario de una propiedad y alquila a un solo inquilino, es posible que pueda mantener a ese inquilino en un contrato de arrendamiento a largo plazo y cobrar el alquiler cada mes, lo que puede proporcionarle un flujo de ingresos constante. Los alquileres de Airbnb pueden ser mucho más inconsistentes. Si bien, en teoría, puede alquilar una propiedad los 365 días del año, es probable que tenga muchas fechas vacantes en su calendario. Incluso puede preferir tener uno o dos días libres entre reservas para preparar la propiedad para el próximo huésped.
En una publicación de 2016 en el tablero de mensajes de la comunidad de Airbnb, una propietaria llamada Michelle escribió que sus propiedades están reservadas aproximadamente el 60 % del tiempo, según la temporada. Durante la temporada húmeda en Nueva Orleans, dijo, las reservas caen al 40%, pero sus alquileres en Massachusetts están llenos el 75% del tiempo durante las temporadas turísticas más concurridas.
Como propietario, es posible que pueda compensar estas fechas vacías cobrando más de lo que cobraría por una unidad de alquiler típica, pero no hay garantía de que salga ganando. En general, su tasa de ocupación como anfitrión de Airbnb dependerá de varios factores, incluido el clima, la época del año y la ubicación.
El problema de las fechas vacantes puede empeorar si vives en una localidad que restringe la cantidad de días que se puede alquilar una unidad de Airbnb.
La línea de fondo
Airbnb y otras plataformas de alquiler a corto plazo pueden ser muy lucrativas, especialmente si eres paciente y estás dispuesto a hacer el trabajo para atraer inquilinos y mantenerlos contentos. Sin embargo, es probable que sus costos operativos sean más altos que los de una propiedad de alquiler tradicional, y las regulaciones han hecho que invertir en Airbnb sea difícil o incluso ilegal en muchos lugares. Asegúrese de hacer su tarea antes de lanzarse a invertir en Airbnb.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Cómo decides dónde fijar el precio de un alquiler de Airbnb?
Busque alquileres de Airbnb en su área y vea cuánto cuestan. Son su competencia, por lo que desea fijar el precio de su alquiler en consecuencia. Compare las características, el tamaño y la ubicación para estimar cómo su precio puede diferir de otros alquileres. Las tarifas de limpieza y otros cargos adicionales pueden incluirse en el precio del alquiler o cobrarse por separado.
¿Cuánto toma Airbnb de tus ganancias?
Bajo una estructura de tarifa dividida, Airbnb toma el 3% de sus ganancias y cobra una tarifa de servicio adicional a sus clientes. También puede optar por pagar entre el 14% y el 16% de sus ganancias para permitir que sus clientes alquilen sin pagar tarifas de servicio. Estas tarifas pueden variar según la ubicación o el tipo de alquiler.
¿Es buena idea tener un Airbnb?
La línea de fondo. Airbnb y otras plataformas de alquiler a corto plazo pueden ser muy lucrativas, especialmente si eres paciente y estás dispuesto a hacer el trabajo para atraer inquilinos y mantenerlos felices.
¿Cuánto ganan los propietarios en Airbnb?
Los anfitriones de Airbnb ganan, en promedio, alrededor de $ 924 al mes, según una investigación del prestamista de bajo interés Earnest. Por supuesto, ese ingreso puede variar dramáticamente dependiendo de dónde se encuentre, con qué frecuencia alquile su lugar, la calidad de su hogar y los servicios que brinde.
¿Puedes hacerte rico con Airbnb?
Hay otras formas de ganar dinero en Airbnb sin ser propietario de una casa. Según datos en línea, los dueños de negocios de Airbnb pueden ganar cerca de $100,000 por año, si no más, sin tener propiedades.
Qué difícil es tener un Airbnb
El mayor desafío para un inversionista de bienes raíces que posee una propiedad de ingresos de Airbnb son las regulaciones. Hasta la fecha, algunas ciudades del mercado inmobiliario de EE. UU. aún imponen períodos mínimos de alquiler o establecen límites en la cantidad de días al mes o al año que se puede alquilar la propiedad de Airbnb.