Control de alquiler

L os legisladores del estado de Nueva York defienden la Ley de Protección de Inquilinos de Emergencia de Guerra, también conocida como control de alquileres, como una forma de proteger a los inquilinos de la escasez de viviendas relacionada con la guerra. Sin embargo, la guerra a la que se refiere la ley no es la guerra de 2003 en Irak ni la guerra de Vietnam; es la Segunda Guerra Mundial. Fue entonces cuando comenzó el control de alquileres en la ciudad de Nueva York. Por supuesto, la guerra tiene muy poco que ver con la escasez de apartamentos. Por el contrario, la escasez la crea el control de alquileres, la supuesta solución. Gotham está lejos de ser la única ciudad que ha adoptado el control de alquileres. Muchos otros en los Estados Unidos han sucumbido a los halagos de este "arreglo" legislativo.

El control de alquileres, como todos los demás controles de precios exigidos por el gobierno, es una ley que establece un precio máximo, o un “tope de alquiler”, sobre lo que los propietarios pueden cobrar a los inquilinos. Para que tenga algún efecto, el nivel de alquiler debe fijarse a una tasa inferior a la que de otro modo habría prevalecido. (Una ley que prohíba que los alquileres de departamentos excedan, digamos, $100 000 por mes no tendría ningún efecto ya que nadie pagaría esa cantidad en ningún caso). Pero si los alquileres se establecen por debajo de sus niveles de equilibrio, la cantidad demandada necesariamente excederá la cantidad y el control de alquileres conducirá a una escasez de espacios habitables. En un mercado competitivo y sin controles de precios, si la cantidad demandada de un bien o servicio es mayor que la cantidad ofrecida, los precios aumentan para eliminar la escasez (tanto generando nueva oferta como reduciendo la cantidad demandada). Pero los controles impiden que las rentas alcancen los niveles de equilibrio del mercado y se produce escasez.

Con escasez en el sector controlado, este exceso de demanda se extiende al sector no controlado (típicamente, nuevas unidades de alquiler o condominios de categoría superior). Pero es probable que este segmento no controlado del mercado sea más pequeño de lo que sería sin controles porque los propietarios temen que algún día se les impongan controles. La alta demanda en el segmento no controlado junto con la poca oferta, ambas provocadas por el control de rentas, impulsan los precios en ese segmento. Entonces, paradójicamente, aunque los alquileres pueden ser más bajos en el sector controlado, aumentan mucho para las unidades no controladas y pueden ser más altos para las viviendas de alquiler en su conjunto.

Como en el caso de otros precios máximos, el control de alquileres provoca escasez, disminución de la calidad del producto y colas. Pero el control de alquileres difiere de otros esquemas similares. Con los controles de precios de la gasolina, las filas de espera funcionaban por orden de llegada. Con el control de alquileres, debido a que la ley coloca a los inquilinos sentados primero en la cola, muchos de ellos se benefician.

Los efectos del control de alquileres

Los economistas son prácticamente unánimes al concluir que los controles de alquiler son destructivos. En una encuesta de 1990 de 464 economistas publicada en la edición de mayo de 1992 de American Economic Review, el 93 por ciento de los encuestados de EE. UU. estuvo de acuerdo, ya sea completamente o con salvedades, en que “un tope en los alquileres reduce la cantidad y calidad de la vivienda disponible”. 1 De manera similar, otro estudio informó que más del 95 por ciento de los economistas canadienses encuestados estaban de acuerdo con la declaración. 2 El acuerdo atraviesa el espectro político habitual, que va desde los ganadores del Premio Nobel Milton Friedman y Friedrich Hayek en la “derecha” hasta su colega premio Nobel Gunnar Myrdal, un importante arquitecto del estado de bienestar del Partido Laborista Sueco, en el “ izquierda." Myrdal afirmó: “El control de alquileres en ciertos países occidentales ha constituido, quizás, el peor ejemplo de mala planificación por parte de gobiernos que carecen de coraje y visión”. 3 Su colega economista sueco (y socialista) Assar Lindbeck afirmó: “En muchos casos, el control de alquileres parece ser la técnica más eficiente actualmente conocida para destruir una ciudad, excepto por los bombardeos”. 4 Que ciudades como Nueva York claramente no hayan sido destruidas por el control de alquileres se debe al hecho de que el control de alquileres se ha relajado a lo largo de los años. 5 La estabilización de rentas, por ejemplo, que tomó el lugar del control de rentas para los edificios más nuevos, es menos restrictiva que el antiguo control de rentas. Además, el auge de décadas en el mercado inmobiliario de la ciudad de Nueva York no está en unidades de alquiler controlado o alquiler estabilizado, sino en condominios y viviendas cooperativas. Pero estas dos formas de propiedad de vivienda se volvieron importantes como una forma de eludir el control de alquileres.

Los economistas han demostrado que el control de alquileres desvía nuevas inversiones, que de otro modo se habrían destinado a viviendas de alquiler, hacia pastos más verdes, más verdes en términos de necesidad del consumidor. Han demostrado que conduce al deterioro de la vivienda, menos reparaciones y menos mantenimiento. Por ejemplo, Paul Niebanck descubrió que el 29 por ciento de las viviendas de alquiler controlado en los Estados Unidos estaban deterioradas, pero solo el 8 por ciento de las unidades no controladas estaban en tal estado de deterioro. Joel Brenner y Herbert Franklin citaron estadísticas similares para Inglaterra y Francia.

Las razones económicas son sencillas. Un efecto de la supervisión del gobierno es retrasar la inversión en unidades residenciales de alquiler. Imagine que tiene cinco millones de dólares para invertir y puede colocar los fondos en cualquier industria que desee. En la mayoría de las empresas, los gobiernos solo impondrán controles e impuestos limitados a su empresa. Pero si confía su dinero a viviendas de alquiler, debe superar un obstáculo adicional: la autoridad de control de alquileres, con sus audiencias, trámites burocráticos y techos de alquiler. En estas condiciones, ¿es de extrañar que sea menos probable que construya o compre viviendas de alquiler?

Esta línea de razonamiento es válida no solo para usted, sino también para todos los demás. Como resultado, la cantidad de apartamentos en alquiler será mucho menor que en otros casos. Y no tan sorprendentemente, el análisis anterior es válido no solo para el caso en que existen controles de renta, sino incluso donde solo están amenazados. La mera anticipación de controles es suficiente para tener un efecto paralizador sobre tal inversión. En cambio, se ha construido todo lo demás bajo el sol en el mercado inmobiliario: condominios, torres de oficinas, hoteles, almacenes, espacios comerciales. ¿Por qué? Porque tales inversiones nunca han estado sujetas a controles de alquiler, y nadie teme que alguna vez lo estarán. No es casualidad que estas instalaciones cuenten con tasas de vacantes saludables y tasas de alquiler que aumentan con relativa lentitud, mientras que el espacio residencial sufre una tasa de vacantes prácticamente nula en el sector controlado y precios que se disparan en el sector no controlado.

Aunque muchas ordenanzas de control de alquileres eximen específicamente de la cobertura a las nuevas unidades de alquiler, los inversores son demasiado cautelosos (quizás demasiado inteligentes) para confiar en las viviendas de alquiler. En numerosos casos, unidades de vivienda supuestamente exentas para siempre de los controles fueron, no obstante, sujetas a las disposiciones de esta ley debido a alguna “emergencia” u otra. El gobierno de la ciudad de Nueva York, por ejemplo, ha incumplido tres veces su promesa de eximir del control a las unidades nuevas o vacantes. Tan frecuente es esta práctica de las autoridades de control de alquileres que se ha inventado un nuevo término para describirla: "recuperación".

El control de alquileres ha destruido secciones enteras de viviendas sólidas en el sur del Bronx de Nueva York y ha provocado el deterioro y el abandono en los cinco distritos de la ciudad. Aunque no se dispone de estadísticas concretas sobre abandonos, William Tucker estima que alrededor de 30.000 apartamentos de Nueva York fueron abandonados anualmente entre 1972 y 1982, una pérdida de casi un tercio de millón de unidades en este período de once años. Gracias al control de alquileres y al temor demasiado racional de los posibles inversores de que el control de alquileres se vuelva aún más estricto, ningún inversor sensato construirá viviendas de alquiler sin subsidio del gobierno.

Efectos sobre los inquilinos

A las unidades de alquiler existentes les va mal bajo el control de alquileres. Incluso con la mejor voluntad del mundo, el arrendador a veces no puede pagar sus crecientes facturas de combustible, mano de obra y materiales, por no hablar de refinanciar su hipoteca, con el aumento de alquiler que puede cobrar legalmente. Y bajo los controles de rentas carece de la mejor voluntad; el incentivo que tenía en condiciones de libre mercado para suministrar servicios de inquilino se reduce severamente.

El inquilino permanente está “protegido” por el control de la renta pero, en muchos casos, no recibe una verdadera oferta de alquiler debido al mantenimiento inadecuado, las reparaciones y la pintura deficientes y la prestación de servicios a regañadientes. El disfrute que puede derivar de su espacio de vivienda tiende en última instancia a reducirse a un nivel acorde con su alquiler controlado. Sin embargo, esto puede llevar décadas y, mientras tanto, se beneficia del control de alquileres.

De hecho, muchos inquilinos, generalmente ricos o de clase media que están políticamente conectados o que tuvieron la suerte de estar en el lugar correcto en el momento correcto, pueden ganar mucho con el control de alquileres. Los inquilinos de algunos de los barrios más bonitos de la ciudad de Nueva York pagan una fracción escandalosamente pequeña del precio de mercado de sus apartamentos. A principios de la década de 1980, por ejemplo, el exalcalde Ed Koch pagó $441,49 por un apartamento que entonces valía alrededor de $1200,00 al mes. Algunas personas en esta posición afortunada usan sus apartamentos como habitaciones de hotel, visitando solo unas pocas veces al año.

Luego está el “efecto anciana”. Considere el caso de una familia de dos padres y cuatro hijos que ha ocupado una vivienda de alquiler de diez habitaciones. Uno a uno, los niños crecen, se casan y se mudan a otro lugar. El marido muere. Ahora la dama se queda con un apartamento gigantesco. Utiliza sólo dos o tres de las habitaciones y, para ahorrar en calefacción y limpieza, cierra el resto. Sin el control de alquileres, se mudaría a un alojamiento más pequeño. Pero el control de alquileres hace que esa opción sea poco atractiva. No hace falta decir que estas prácticas exacerban aún más la crisis de la vivienda. La derogación del control de alquiler liberaría miles de esas habitaciones muy rápidamente, lo que frenaría el ímpetu hacia alquileres mucho más altos.

¿Qué determina si un inquilino se beneficia o no del control de alquileres? Si el edificio en el que vive está en un buen vecindario donde los alquileres aumentarían considerablemente si se derogara el control de alquileres, entonces el propietario tiene un incentivo para mantener el edificio frente a la perspectiva de ese día feliz. Este incentivo aumenta si hay muchas unidades descontroladas en el edificio (debido a la "descontrol de vacantes" cuando los inquilinos se mudan) o condominios de propiedad privada para los cuales el propietario debe brindar servicios adecuados. Entonces, el inquilino que paga el alquiler escandalosamente bajo puede "aprovecharse" de sus vecinos. Pero en el caso más típico, la calidad de los servicios de vivienda tiende a reflejar los pagos de alquiler. Esta, al menos, es la situación que prevalecerá en el equilibrio.

Si el gobierno realmente tuviera en mente los mejores intereses de los inquilinos y por alguna razón estuviera decidido a emplear controles, haría exactamente lo contrario de imponer restricciones de alquiler: en cambio, controlaría el precio de todos los demás bienes y servicios disponibles, además de las suites residenciales. , en un intento de desviar recursos de todas esas otras oportunidades hacia este único campo. Pero eso, por supuesto, traería consigo el socialismo a gran escala, el mismo sistema bajo el cual los europeos del Este sufrieron tan terriblemente. Si el gobierno quisiera ayudar a los pobres y por alguna razón estuviera obligado a mantener controles de alquiler, sería mejor que controlara estrictamente los alquileres de unidades de lujo y eliminara los controles de alquiler de viviendas más modestas, justo lo contrario de la práctica actual. Entonces, los incentivos de los constructores cambiarían. En lugar de construir viviendas de lujo, que ahora están exentas, se dejarían llevar, “como por una mano invisible”, a crear viviendas para las clases media y pobre.

Soluciones

Las consecuencias negativas de la legislación sobre alquileres se han vuelto tan masivas y perversas que incluso muchos de sus antiguos partidarios se han pronunciado en contra. Sin embargo, en lugar de instar a una rápida terminación de los controles, algunos expertos solo permitirían a los propietarios comprar a los inquilinos sus viviendas controladas. Que propongan tal solución es comprensible. Debido a que los inquilinos superan en número a los propietarios y generalmente están convencidos de que el control de la renta es lo mejor para ellos, es probable que inviertan una energía política considerable (ver Búsqueda de Renta) en mantener el control de la renta. Hacer que los propietarios “compren” a estos opositores de la reforma, por lo tanto, podría ser una forma políticamente efectiva de terminar con el control de alquileres.

Pero hacer que los dueños de propiedades paguen para escapar de una ley que ha victimizado a muchos de ellos durante años no es una forma efectiva de hacerlos confiar en que los controles de alquiler estarán ausentes en el futuro. La forma más segura de fomentar la inversión privada es señalar a los inversores que la vivienda estará a salvo del control de alquileres. Y la forma más efectiva de hacerlo es eliminar la posibilidad de control de alquileres con una enmienda a la constitución estatal que lo prohíba. Paradójicamente, una de las mejores formas de ayudar a los inquilinos es proteger la libertad económica de los propietarios.

Control de alquileres: es peor que bombardear

nueva delhi —Una “concepción romántica del socialismo”… destruyó la economía de Vietnam en los años posteriores a la guerra de Vietnam, dijo el viernes el ministro de Relaciones Exteriores, Nguyen Co Thach.

Dirigiéndose a una concurrida conferencia de prensa en la capital india, Thach admitió que los controles… habían estimulado artificialmente la demanda y desalentado la oferta… Los alquileres de las casas se habían… mantenido bajos… por lo que todas las casas en Hanoi se habían deteriorado, dijo el Sr. Thach.

“Los estadounidenses no pudieron destruir Hanoi, pero hemos destruido nuestra ciudad con rentas muy bajas. Nos dimos cuenta de que era una estupidez y que debemos cambiar la política”, dijo.

—De un informe de noticias en Journal of Commerce, citado en Dan Seligman, “Keeping Up”, Fortune, 27 de febrero de 1989.


Sobre el Autor

Walter Block ( [email protected] ) ocupa la Cátedra Harold E. Wirth Eminent Scholar en Economía en la Facultad de Administración de Empresas Joseph A. Butt, SJ de la Universidad de Loyola.


Otras lecturas

Arnot, Richard. “¿Tiempo para el revisionismo en el control de alquileres?” Revista de Perspectivas Económicas 9, no. 1 (1995): 99–120. Baird, Charles. Control de alquileres: la locura perenne. Washington DC: Instituto Cato, 1980. Block, Walter. "Una crítica del caso legal y filosófico para el control de alquileres". Revista de ética empresarial 40 (2002): 75–90. En línea en: http://www.mises.org/etexts/rentcontrol.pdf. Block, Walter y Edgar Olsen, eds. Control de Rentas: Mitos y Realidades. Vancouver: Fraser Institute, 1981. Brenner, Joel F. y Herbert M. Franklin. Control de alquileres en América del Norte y cuatro países europeos. Rockville, Md.: Council for International Urban Liaison, 1977. Grampp, WS “Algunos efectos del control de alquileres”. Southern Economic Journal (abril de 1950): 425–426. Johnson, M. Bruce, ed. Resolviendo la Crisis de la Vivienda: Política Gubernamental, Descontrol y el Interés Público. San Francisco: Pacific Institute, 1982. Niebank, Paul L. Rent Control and the Rental Housing Market in New York City. Nueva York: Administración de Vivienda y Desarrollo, Departamento de Renta y Mantenimiento de Vivienda, 1968. Salins, Peter D. La Ecología de la Destrucción de Vivienda: Efectos Económicos de la Intervención Pública en el Mercado de la Vivienda. Nueva York: New York University Press, 1980. Tucker, William. Los estadounidenses excluidos: políticas de vivienda y falta de vivienda. Washington, DC: Regnery Gateway, 1990.


notas al pie

1.

Richard M. Alson, JR Kearl y Michael B. Vaughan, "¿Existe un consenso entre los economistas en la década de 1990?" Revista Económica Estadounidense 82, no. 2 (1992): 203–209.

2.

Walter Block y Michael A. Walker, “Entropy in the Canadian Economics Profession: Sampling Consensus on the Major Issues”, Canadian Public Policy 14, no. 2 (1988): 137–150, en línea en: http://141.164.133.3/faculty/Block/Blockarticles/Entropy.htm.

3.

Gunnar Myrdal, “Discurso de apertura del Consejo de Investigación Internacional de la Construcción en Copenhague”, Dagens Nyheter (periódico sueco), 25 de agosto de 1965, p. 12; citado en Sven Rydenfelt, “The Rise, Fall and Revival of Swedish Rent Control”, en Rent Control: Myths and Realities, Walter Block y Edgar Olsen, eds. (Vancouver: Instituto Fraser, 1981), pág. 224.

4.

Assar Lindbeck, La Economía Política de la Nueva Izquierda (Nueva York: Harper and Row, 1972); citado en Sven Rydenfelt, “The Rise, Fall and Revival of Swedish Rent Control”, en Rent Control: Myths and Realities, Walter Block y Edgar Olsen, eds. (Vancouver: The Fraser Institute, 1981), págs. 213, 230.

5.

Mark Green, “defensor público” de Nueva York: “El número de apartamentos con alquiler controlado cayó un 18,2 % entre 1991 y 1993 y los nuevos datos que hemos analizado muestran una disminución aún mayor, del 30 %, entre 1993 y 1996. De hecho, el total número de apartamentos de renta controlada ha caído un 75% desde su pico de 285,000 en 1981” (http://www.tenant.net/Alerts/Guide/papers/mgreen1.html). Esto se debe al hecho de que cuando las rentas alcanzan un cierto nivel ($2,000 por mes bajo ciertas condiciones), los apartamentos salen del sector controlado por completo. La inflación más un mercado inmobiliario "caliente" en la ciudad de Nueva York han empujado a muchas unidades por encima de este nivel. Consulte en este http://www.housingnyc.com/html/resources/faq/decontrol.html. Ken Rosenblum, Mike Golden y Deborah Poole proporcionaron las citas anteriores.

¿El control de alquileres siempre es bueno?

Incluso la investigación realizada por los escépticos del control de alquileres encuentra que al menos tiene éxito en la reducción del desplazamiento de los inquilinos actuales, en particular el estudio de Stanford que encontró que el control de alquileres redujo el desplazamiento hasta en un 20 por ciento.

¿Cuáles son algunos de los efectos económicos de los controles de alquiler?

Los economistas han demostrado que el control de alquileres desvía nuevas inversiones, que de otro modo se habrían destinado a viviendas de alquiler, hacia pastos más verdes, más verdes en términos de necesidad del consumidor. Han demostrado que conduce al deterioro de la vivienda, menos reparaciones y menos mantenimiento.

¿Cuál es un ejemplo de control de alquileres?

Los aumentos generales de la renta están limitados al 8 %. Los propietarios pueden aumentar las tarifas de la renta una vez al año (12 meses). Los compañeros de cuarto adicionales pueden agregar un 10 % a la renta del inquilino. Los propietarios deben dar un aviso de 30 días al aumentar el alquiler.

¿Por qué el control de alquileres es ineficaz?

Las propiedades de renta controlada crean externalidades negativas sustanciales en el mercado inmobiliario cercano, lo que reduce el valor de las comodidades de estos vecindarios y los convierte en lugares menos deseables para vivir.

Video: rent control problems

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