Comprender el proceso y los requisitos de Escrow

Comprar una casa puede ser un proceso complicado, uno para el que la mayoría de las personas generalmente no están preparadas y realmente no lo entienden. Dentro de las etapas de compra y venta de una casa, desde la oferta hasta la inspección de la vivienda y la obtención de la aprobación de la hipoteca, hay otras acciones que deben suceder.

Uno de esos elementos difíciles de entender es el proceso de depósito en garantía, que ocurre entre el momento en que el vendedor acepta la oferta y el comprador recibe las llaves de la nueva casa. ¿Cómo te preparas para ello? Aquí hay un recorrido de 10 pasos del proceso, para que no se quede parado bajo la lluvia sin un techo sobre su cabeza.

Conclusiones clave

  • El proceso de depósito en garantía ocurre entre el momento en que el vendedor acepta una oferta de compra y el comprador toma posesión de la vivienda.
  • La primera parte del proceso de depósito en garantía es la apertura de una cuenta en la que se pueden retener los depósitos y cualquier otro pago.
  • El comprador debe esperar la aprobación del banco, asegurar el financiamiento, completar las inspecciones, comprar un seguro contra riesgos, hacer recorridos y pasar por el cierre.
  • El comprador puede retirarse del acuerdo si no se cumplen las condiciones o si hay un problema con la propiedad.

1. Abra una cuenta de depósito en garantía

Una vez que usted y el vendedor acuerden un precio y firmen un acuerdo de compra aceptable para ambas partes, su agente de bienes raíces cobrará su depósito en garantía, algo así como un depósito de buena fe que finalmente se aplica a su pago inicial, y lo depositará en una cuenta de depósito en garantía. en la compañía de depósito en garantía o el servicio especificado en el acuerdo de compra.

Una cuenta de depósito en garantía es administrada por una parte externa para mantener objetos de valor, como dinero, títulos de propiedad y documentos de finanzas personales, en nombre de dos partes acordadas hasta que se cumplan las condiciones especificadas durante una transacción financiera. Según el motivo de la plica, el agente de plica puede ser una compañía de títulos que se especialice en bienes raíces, un banco u otra institución financiera, o una persona privada a la que se le haya confiado la función.

La compañía de depósito en garantía actúa como un tercero neutral para recolectar los fondos y documentos requeridos involucrados en el proceso de cierre, incluido el cheque de arras inicial, los documentos del préstamo y la escritura firmada. En algunas áreas, los abogados pueden manejar este proceso en lugar de una empresa de depósito en garantía, en cuyo caso a menudo se le llama "acuerdo" en lugar de "depósito en garantía".

2. Espere la tasación del prestamista

El banco u otro prestamista que proporciona su hipoteca hará su propia tasación de la propiedad, que usted, el comprador, generalmente paga, para proteger sus intereses financieros en caso de que alguna vez necesite ejecutar la propiedad. Si la tasación es más baja que el precio ofrecido, el prestamista no le otorgará financiamiento a menos que usted esté dispuesto a pagar la diferencia en efectivo o que el vendedor reduzca el precio al monto tasado.

Sus otras opciones para tratar de cambiar la opinión del tasador son una de las siguientes:

  • Proporcione información adicional sobre por qué cree que la casa debe tasarse en una cantidad más alta.
  • Consigue una segunda tasación.
  • Intente ir con otro prestamista y espere que la tasación salga a su favor.

Si ninguna de estas opciones es posible, podrá rescindir el contrato de compra.

3. Financiamiento Seguro

Ya debería haber sido preaprobado para una hipoteca en el momento en que se aceptó su acuerdo de compra. Una vez que le dé a su prestamista la dirección de la propiedad, preparará un presupuesto de buena fe o una declaración que detalle el monto de su préstamo, la tasa de interés, los costos de cierre y otros costos asociados con la compra. Es posible que desee negociar los números de este documento antes de firmarlo.

Una vez que tenga su compromiso de préstamo por escrito, es hora de eliminar la contingencia financiera por escrito del acuerdo de compra, si existió.

Los agentes a menudo también incluyen contingencias en la venta de viviendas en los contratos de compra para evitar que los compradores sean propietarios de dos viviendas y paguen dos hipotecas simultáneamente. Este tipo de contingencia le da al comprador una cantidad específica de tiempo para vender su casa actual antes de cerrar el depósito en garantía de una casa nueva.

4. Aprobar las divulgaciones del vendedor

Durante este paso, debe recibir una notificación por escrito de cualquier problema evidente que ya haya sido identificado por el vendedor o el agente del vendedor. Por ejemplo, es posible que el garaje se haya convertido en una sala de estar, en violación de los códigos de vivienda de la ciudad. Es posible que ya esté al tanto de problemas como estos porque a menudo se mencionan en la lista.

5. Obtener la Inspección de Vivienda

Inspección de la casa

No está obligado a obtener una inspección de la vivienda cuando compra una vivienda, pero le conviene hacerlo. Por unos pocos cientos de dólares, un inspector de viviendas profesional le dirá si hay defectos peligrosos o costosos en el hogar. Si los hay, querrá saber acerca de ellos para poder retractarse de la compra, pedirle al vendedor que los arregle o pedirle al vendedor que baje el precio para que pueda manejar las reparaciones usted mismo.

En particular, no puede negociar ninguna concesión de vendedor aquí si el contrato dice que comprará la propiedad "tal como está". Si el proceso de inspección concluye satisfactoriamente, deberá eliminar por escrito la contingencia de inspección del acuerdo de compra. Repetirá este paso después de cualquier otra inspección.

Inspección de plagas

Si el prestamista no requiere una inspección de plagas, es posible que desee obtener una para asegurarse de que la casa no tenga termitas, hormigas carpinteras u otras plagas como cucarachas o ratas. Es posible que estos problemas no sean evidentes durante el día, cuando probablemente haya visto la casa y sería un descubrimiento terriblemente desagradable después de mudarse. Si hay algún problema de plagas, deberá corregirse antes de que la venta pueda continuar. suponiendo que desee continuar con la compra. Esta es otra área en la que es posible que desee renegociar con el vendedor para pagar el trabajo.

Inspección Ambiental

A veces se recomienda obtener una inspección ambiental para verificar si hay toxinas en el hogar, como moho, gas radón y asbesto. También puede haber problemas en el sitio de la casa, como la contaminación de un lugar cercano a un vertedero, un antiguo campo petrolero, una tintorería o una gasolinera. Cualquier problema que se descubra en esta área puede significar serios peligros para la salud y puede ser prohibitivamente caro de solucionar.

Otras inspecciones

Las áreas sujetas a terremotos pueden requerir un informe de suelo y/o un informe geológico para evaluar el riesgo de daños graves a la propiedad en caso de un desastre de este tipo. Muchas áreas requieren informes de inundaciones. Si es muy probable que la casa se inunde, no podrá obtener un seguro de vivienda, lo que significa que no podrá obtener una hipoteca. En algunos casos, la compra de un seguro contra inundaciones además del seguro de propietario de vivienda resolverá este problema. En las áreas rurales, se debe realizar un levantamiento topográfico para verificar los límites de la propiedad; en las áreas urbanas, los límites tienden a ser muy claros.

6. Adquiera un seguro contra riesgos

Esto incluye el seguro de propietario de vivienda y cualquier cobertura adicional requerida en su área geográfica, como el seguro contra inundaciones. Se le pedirá que tenga un seguro de propietario de vivienda hasta que se pague su hipoteca, y probablemente lo quiera de todos modos. Elija su propia compañía de seguros, que puede ser diferente a la que selecciona el prestamista, y compare precios para obtener la mejor tarifa.

7. Informe de título y seguro

Estos también son requeridos por su prestamista, pero nuevamente, los querrá de todos modos. El informe del título se asegura de que el título de la propiedad sea claro, es decir, que no haya gravámenes sobre la propiedad y que nadie más que el vendedor tenga derecho a ninguna parte de ella.

El seguro de título lo protege a usted y al prestamista de cualquier desafío legal que pueda surgir más adelante si algo no aparece durante la búsqueda del título.

Si hay algún problema con el título, conocido como una nube o un defecto, el vendedor deberá arreglarlo para que la venta pueda continuar o dejar que usted se vaya. Dependiendo de dónde viva, la compañía de depósito en garantía y la compañía de títulos pueden ser la misma.

8. El recorrido final

Es una buena idea volver a inspeccionar la propiedad justo antes del cierre para asegurarse de que no se hayan producido nuevos daños y que el vendedor le haya dejado artículos especificados en el contrato de compra, como electrodomésticos o accesorios. En este punto del proceso, probablemente no podrá retirarse a menos que la casa haya sufrido daños graves. Sin embargo, no es raro que un pequeño comprador presione a su agente para que anule el acuerdo por algo insignificante.

9. Revise el formulario HUD-1

Al menos un día antes del cierre, recibirá un formulario HUD-1 o la declaración final de los términos del préstamo y los costos de cierre. Compárelo con el presupuesto de buena fe que firmó anteriormente. Los dos documentos deben ser muy similares. Busque tarifas innecesarias, inesperadas o excesivas, así como errores absolutos.

10. Cerrar depósito en garantía

El proceso de cierre varía un poco según el estado, pero básicamente, deberá firmar una tonelada de papeleo, que debe tomarse su tiempo y leer detenidamente. El vendedor tendrá papeles para firmar también. Después de que todos los papeles estén firmados, el oficial de plica preparará una nueva escritura nombrándolo a usted como dueño de la propiedad y la enviará al registrador del condado. Enviará un cheque de caja u organizará una transferencia electrónica para cumplir con el pago inicial restante, parte del cual está cubierto por su depósito de garantía, y los costos de cierre, y su prestamista transferirá los fondos de su préstamo al depósito en garantía para que el vendedor y, si corresponde , el prestamista del vendedor, se puede pagar.

Si llegas hasta aquí, finalmente podrás tomar posesión de la casa.

Pautas de depósito en garantía de préstamos de la FHA

Con las hipotecas tradicionales, su experiencia con el depósito en garantía generalmente termina en este punto. Sin embargo, si está comprando una casa con un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA), sus transacciones con las cuentas de depósito en garantía continúan de manera diferente, por razones diferentes.

Los préstamos de la FHA requieren que se mantenga una cuenta de depósito en garantía para los impuestos sobre la propiedad, el seguro del propietario de la vivienda y las primas del seguro hipotecario (MIP). Este último se requiere para los prestatarios que hacen menos del 20% de pago inicial. En lugar de pagar los impuestos directamente al gobierno y las primas del seguro a la aseguradora, un prestatario de la FHA paga una doceava parte de estos gastos cada mes, además del capital de la hipoteca y el pago de intereses, en la cuenta. La cuenta de depósito en garantía retiene este dinero hasta que las facturas vencen al final del año.

En este punto, los pagos mensuales de depósito en garantía para el año siguiente se ajustan hacia arriba o hacia abajo en función de si hubo un déficit o un superávit en la cuenta para el pago del año en curso. Los titulares de hipotecas están obligados a enviarle un estado de cuenta anual sobre la actividad de su cuenta de depósito en garantía, que también puede denominarse cuenta de depósito hipotecario.

¿Por qué todo esto? Porque, para decirlo crudamente, los solicitantes de préstamos de la FHA se consideran de mayor riesgo: a menudo tienen puntajes de crédito más bajos, ingresos más pequeños y menos activos, todas las razones por las que buscan préstamos de la FHA, que tienen requisitos menos estrictos para los prestatarios que las hipotecas convencionales. Los prestamistas están dispuestos a otorgarles hipotecas debido al respaldo de la FHA, y la FHA está dispuesta a respaldarlos. Pero quiere asegurarse de que se paguen las facturas, de ahí el mandato de la cuenta de depósito en garantía.

La línea de fondo

Su agente de bienes raíces supervisará todo este proceso de depósito en garantía, así que no se preocupe demasiado si no comprende todos los detalles. Sin embargo, en cualquier transacción en la que esté arriesgando mucho financieramente, es una buena idea tener al menos una idea básica de lo que está sucediendo para que no se aprovechen de usted o pierda su hogar sin darse cuenta.

¿Puedo reclamar el depósito en garantía de mi hipoteca?

¿Puedo deducir el impuesto a la propiedad que se pagó de una cuenta de depósito en garantía? Una cuenta de depósito en garantía se utiliza en bienes raíces para pagar impuestos sobre la propiedad y seguros. Las cuentas de depósito en garantía son establecidas por su prestamista hipotecario. Puede deducir los impuestos de su cuenta de depósito en garantía, pero sólo la cantidad de impuestos que pagó en ese año fiscal determinado.

¿Cuándo debo esperar el reembolso de mi depósito en garantía?

Pagó la hipoteca por completo: si tiene un saldo restante en su cuenta de depósito en garantía después de pagar su hipoteca, será elegible para un reembolso del saldo restante en depósito en garantía. Los administradores deben devolver el saldo restante de su cuenta de depósito en garantía dentro de los 20 días posteriores a la cancelación total de su hipoteca.

¿Puedo cobrar mi cheque de depósito en garantía?

Si tiene la intención de recibir en efectivo una parte o la totalidad del cheque de depósito en garantía y el nombre de su cónyuge está incluido como beneficiario en el cheque, no puede hacerlo sin el endoso de su cónyuge. Si el cheque es por una cantidad significativa, su banco puede incluso requerir que su cónyuge esté presente para verificar el endoso.

Quién tiene el dinero en depósito

Después de comprar una casa, su prestamista establecerá una cuenta de depósito en garantía para pagar sus impuestos y seguro. Después del cierre, su administrador hipotecario toma una parte de su pago hipotecario mensual y la retiene en la cuenta de depósito en garantía hasta que vencen sus pagos de impuestos y seguro.

Video: how to claim escrow money

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