Cómo Stephen Ross construyó Hudson Yards

Stephen Ross de pie en la plataforma de observación al aire libre más alta del hemisferio occidental en 30 Hudson Yards. Foto: Pari Dukovic

"¿Cómo consigues que la gente se mude a este páramo?" pregunta Stephen Ross, hablando retóricamente en lo que yo consideraría como su modo PowerPoint. Estamos en la oficina de ventas del piso 24 de 10 Hudson Yards, y estoy tratando de no distraerme demasiado con la vista del piso al techo de esta metrópolis emergente que pronto abrirá a nuestro alrededor. en lo que, no hace mucho tiempo, era un ventoso paisaje ferroviario infraestructural, un lugar al que probablemente iría solo si necesitara tomar un Bolt Bus a Boston.

Ross, el fundador de 78 años y presidente de la firma de desarrollo inmobiliario The Related Companies, es el hombre detrás de la cortina en este Oz. Hudson Yards es el proyecto inmobiliario más grande y más caro de Estados Unidos: 28 acres, a casi mil millones de dólares el acre. Una maravilla diseñada enérgicamente y financiada con ingenio, fue puesta en marcha por la administración de Bloomberg, que vio el extremo norte de High Line como un buen lugar para rascacielos residenciales y torres de oficinas. Pero fue Ross quien lo convirtió en lo que mi colega Justin Davidson llama un verdadero estado-nación, convirtiendo a Ross, posiblemente y en este momento, en el hombre más poderoso de Nueva York, un Robert Moses para nuestra era de megaconserjes. urbanismo.

“Ross and Related fueron los únicos que pudieron lograr esto”, dice Dan Doctoroff, ex vicealcalde de desarrollo económico bajo el alcalde Bloomberg, quien ayudó a negociar el acuerdo para el sitio. (Doctoroff ahora dirige la empresa de tecnourbanismo Sidewalk Labs, propiedad de Google, que tiene sus oficinas en 10 Hudson Yards). Tiene sus teorías de Ross. “Steve es un optimista implacable. Solo está construyendo una nueva casa para sí mismo. Tiene 78 años. Y lo disfrutará hasta que no pueda”.

En lo que respecta a los multimillonarios desarrolladores de bienes raíces de Manhattan, Ross no es Donald Trump, no es un príncipe ficticio y acaparador de medios que pone su nombre en cosas que no le pertenecen y ve cómo su empresa entra y sale de la bancarrota. (Los dos se conocen, por supuesto, aunque Ross se niega a hablar de él. "No me gusta Donald, está bien, podemos parar ahí. Estaríamos aquí todo el día"). Más bien, él es lo que Trump solía jugar. en la televisión: un muy rico (tiene un valor de $ 7.7 mil millones, según Forbes ) notoriamente escandaloso, un ex funcionario de la ciudad con el que hablé lo llamó "el desarrollador más duro con el que he tenido que tratar" y no lo decía con admiración, y negociador obsesivo de bienes raíces.

Llegó aquí en parte construyendo cosas que otros desarrolladores encontraron poco glamorosas, como viviendas asequibles y grandes tiendas minoristas. También, según muchos relatos, ha creado una máquina de desarrollo como ninguna otra que haya visto la ciudad: altamente competitiva, integrada verticalmente e internacional. Modeló su cultura corporativa en Wall Street, donde trabajó durante dos años sin mucho éxito. (Lo despidieron rápidamente, dos veces). “Pudieron introducir capital humano de nivel de banca de inversión en el negocio de bienes raíces”, dice Jed Walentas, director ejecutivo de Two Trees, que está desarrollando su propio capital no tan bueno. mega megaproyecto en el paseo marítimo de Williamsburg en el sitio de Domino Sugar. “Reconocieron el talento. Antes de eso, eran un par de personas en una oficina. Les importa una mierda lo que están haciendo, y están en esto a largo plazo”. Ross incentiva a sus mejores personas con asociaciones.

Tiene la habilidad de un banquero para la financiación, ya sea trabajando en los diversos subsidios fiscales del gobierno para viviendas asequibles o buscando dinero en efectivo en el extranjero. (Related ha recaudado más de $600 millones para Hudson Yards a través del controvertido programa de visas EB-5, que otorga a los inversionistas extranjeros estatus de residencia). También es abogado y es tan meticuloso con los detalles contractuales como con la madera que se usa en las molduras del vestíbulo.

Incluso sus aparentes proyectos de vanidad son estratégicos. Piense en la caja de arena de los multimillonarios, ser dueño de un equipo de la NFL: para escuchar a Ross describirlo, comprar los Miami Dolphins, como lo hizo en 2009, es una especie de gasto de entretenimiento empresarial. “Quiero decir, eres miembro de un club exclusivo de 32, pero abre toneladas de oportunidades comerciales, así que pensé que funcionaría muy bien. Mientras esté invirtiendo en Florida…”

O tome el "Vessel", esa escalera a ninguna parte de la que tanto se habla, diseñada por el célebre fabricante de adornos urbanos Thomas Heatherwick, que Ross dejó caer en medio de la plaza Hudson Yards como una enorme maceta. "El público no tiene idea de lo que es Hudson Yards", me explicó Ross en 2016, poco antes de que se presentara la plataforma de selfies al estilo de Escher. “Nadie tiene una idea real de lo que realmente significa”. Ross había encargado el Vessel, que no tiene ninguna función per se, para avivar la curiosidad de la gente.

En ese sentido, podría haber sido casi tan importante para construir y financiar Hudson Yards como construir un atrio dentro de 10 Hudson Yards específicamente para seducir a Coach para que se mudara allí. O comprar Time Warner (ahora conocido como Warner Media) en su condominio de oficinas en Columbus Circle y luego, para asegurar una masa crítica de primer orden, vender sus nuevas oficinas en 30 Hudson Yards de 1,300 pies de altura por un muy buen precio. . O persuadir a Neiman Marcus para que abriera su primera tienda en la ciudad de Nueva York, en lo que no puede considerarse la época dorada de los grandes almacenes, como ancla de su centro comercial de siete pisos. Para Ross, siempre hay un ángulo.

Foto: Pari Dukovic

Ross, al menos por ahora, vive en uno de sus desarrollos anteriores, el Time Warner Center (en un penthouse de 8,300 pies cuadrados). También trabaja allí (en una oficina con vistas a Central Park) y a menudo come allí (en Per Se, Masa y Porter House, el último de los cuales es copropietario) y, cuando le apetece, toma un espectáculo allí (en Jazz at Lincoln Center). Si necesita chips sin gluten, Whole Foods está abajo. Durante días, “a veces ni siquiera salgo”, admite. Pero "tengo un abrigo".

Hudson Yards es esencialmente el estilo de vida de Rossian a una escala de gran tamaño. Related llama a Hudson Yards una "ciudad dentro de una ciudad" y "el próximo gran vecindario de Nueva York". Ross presenta esta visión del mundo del mañana como una solución a una serie de problemas de los que quizás no sabías que podías librarte: “Cuando vives en Nueva York, quieres tener todo al alcance de la mano”, explica. “Moviéndose de una parte de la ciudad , el sistema de metro, la gente no quiere ir por todos los problemas”, dice, una evaluación que podría sorprender al gobierno de la ciudad. que pagó para extender el tren 7 hasta Hudson Yards para que el sitio fuera viable para los inquilinos.

Ross pronto residirá en 35 Hudson Yards, diseñado por David Childs, quien también diseñó Time Warner (y recibió un Porsche de Ross como recompensa cuando los condominios se agotaron). El nuevo edificio albergará, además de condominios y oficinas, el primer Equinox Hotel del mundo (Related es propietaria de la cadena de gimnasios de alta gama), cuyo sitio web promete una exaltación sin fricciones: “Esta es la manifestación completa de una vida de alto rendimiento . Este es un destino donde la forma en que te mueves, comes, duermes y vives se reinventa por completo. Esta es tu vida. Vívelo excepcionalmente.”

Es una vida y un estilo de vida que Ross ha pasado mucho tiempo construyendo. Criado en Detroit y Miami Beach, Ross se había propuesto ir a la Universidad de Michigan. Cuando no entró en el primer intento, se transfirió (lo cual es una suerte para los Wolverines, dado que desde entonces ha donado $300 millones). Después de la facultad de derecho en Wayne State y una maestría en derecho tributario en NYU, tomó su desafortunado giro en Wall Street (en Bear Stearns, donde tenía una oficina junto a Henry Kravis, cuyo KKR ahora es inquilino en Hudson Yards) . A Ross le preocupaba estar “desempleado”. Así que decidió ser su propio jefe. Descubrió cómo usar su conocimiento de la ley fiscal para recaudar dinero de inversionistas que buscaban créditos fiscales para financiar la construcción de viviendas asequibles a través de programas gubernamentales. Con $ 10,000 de su madre, comenzó algo llamado Related Housing Companies, un nombre que se le ocurrió porque, dijo, "todo está relacionado" y porque era tan banal que era fácil registrarse en todos los estados.

Registrarse a nivel nacional resultó ser útil, ya que Related construyó decenas de miles de apartamentos subsidiados para personas de ingresos bajos y moderados en todo el país y, en un negocio relacionado de Related, vendió créditos fiscales a inversionistas. Los márgenes estrechos alentaron a Ross a construir de manera eficiente y exigente, mientras que hacer trabajo público-privado le dio fluidez con la burocracia gubernamental. Como dijo el ex comisionado de vivienda de la ciudad, Rafael Cestero, a Crain's New York en 2012, la “falta de miedo al proceso público, la burocracia y los sindicatos de Related es lo que les permite ser el jugador que son. Con demasiada frecuencia, las empresas de desarrollo más grandes se asustan por eso”.

En la década de 1980, Ross había hecho una fortuna y se centró en proyectos de mayor perfil. A principios de la década de 1990, contrató al arquitecto Robert AM Stern para diseñar lo que se convirtió en Chatham en la esquina de 65th Street y Third Avenue. "En ese momento, Related todavía estaba construyendo principalmente apartamentos de clase media en Nueva York y en otros lugares, probablemente", recuerda Stern. Llamó al proyecto "innovador" porque incluso si la Tercera Avenida no era un páramo, todavía no era una dirección de lujo.

“Steve se involucró mucho”, recuerda Stern. "Pero muchas de las personas en Related que trabajan con él realmente aún no estaban en sintonía con lo que era el extremo superior". Ross insistió en detalles como la piedra caliza a nivel de la calle, y el edificio se convirtió en una especie de casa club para los ejecutivos de Related, incluido Jeff Blau, el CEO, que pronto se mudará a Hudson Yards.

Related también se involucró profundamente en algunos de los proyectos más espinosos de la ciudad: el largamente demorado intento de desarrollar un centro comercial y viviendas en Willets Point, un área industrial cerca de Citi Field y, por supuesto, con más éxito, el aparentemente maldito New York Coliseum, un lúgubre salón de convenciones Robert Moses de alrededor de 1959 en Columbus Circle que había caído en desuso después de la apertura del Javits Center a fines de la década de 1980.

Foto: Pari Dukovic

Durante años, un magnate más establecido, Mortimer Zuckerman, había tratado de construir un Xanadu para Salomon Brothers allí, pero la caída de la bolsa de valores de 1987 lo logró, ayudado por protestas cívicas que ahora suenan pintorescas sobre cuánto de Central Park sería. ensombrecido por las enormes torres. Ross podía ver el Coliseo desde su oficina en el otro extremo de la calle 59, y al principio tuvo la idea de poner al menos temporalmente grandes tiendas en su interior antes de decidir probar algo que era bastante común en Asia pero que realmente no había tenido éxito. trabajado en Nueva York todavía: un edificio de uso mixto.

Persuadió al alcalde Giuliani para que eligiera a Related sobre los desarrolladores de la competencia al colocar a Jazz at Lincoln Center en un lugar destacado. “Todos los demás lo pondrían en la parte de atrás, en el sótano, y nosotros lo pusimos en la mejor ubicación que había en todo el asunto”. Convenció a Richard Parsons, entonces director de lo que durante un tiempo se llamó AOL Time Warner, de que pasar a su proyecto propuesto de Columbus Circle era la declaración de marca adecuada para su entonces gigante ascendente. Y persuadió a GMAC, en el clima de inversión asustadizo posterior al desplome de las puntocom, para que le otorgara el préstamo de construcción más grande hasta la fecha, $ 1.3 mil millones.

Después del éxito en Columbus Circle, Ross pasó a ideas más grandes, desde West Palm Beach hasta Abu Dhabi. Está en curso un proyecto de uso mixto diseñado por Frank Gehry en el centro de Los Ángeles. Otro plan para asociarse con Vornado para reconstruir el Madison Square Garden en 2006 no funcionó, pero preparó el escenario para Hudson Yards.

La administración de Bloomberg originalmente quería que los patios ferroviarios se usaran como estadio para los Juegos Olímpicos de 2012, una oferta encabezada por Doctoroff. Ross y Doctoroff ya eran amigos. Se conocían desde que ambos eran copropietarios del equipo de hockey Islanders, ambos eran de Detroit y habían asistido a la Universidad de Michigan. Ninguno de los dos se dejó seducir por alguna idea bohemia de la descarnada ciudad de Nueva York. Pensaron que debería limpiarse y hacerse más funcional.

Después de que fracasó la candidatura de los Juegos Olímpicos, la ciudad solicitó propuestas de los desarrolladores. Se suponía que el inquilino principal de Related sería News Corp., pero el fin de semana antes de que Related presentara su oferta, los Murdoch se retiraron. El sitio fue en cambio a Tishman Speyer, pero luego esa compañía se echó atrás. “Fue en la primavera de 2008 cuando Tishman Speyer se retractó”, señala Doctoroff. Ross no tenía miedo de la recesión; él “simplemente siguió avanzando, reconociendo que el mundo es cíclico”.

Eso sigue siendo cierto. Cuando Related llenaba las celdas de las hojas de cálculo de Hudson Yards tras la Gran Recesión, el espacio de oficinas era barato, por lo que el plan era ganar dinero con los apartamentos y un centro comercial de un millón de pies cuadrados anclado por Neiman Marcus. Pero luego el comercio minorista entró en picada. Según los informes, Ross estaba tan preocupado de que Neiman pudiera retirarse, provocando cláusulas de salida en los contratos de arrendamiento de otros minoristas, que consideró comprar la tienda. La buena noticia para Ross es que el espacio de oficinas está nuevamente en demanda (tanto que Warner Media está tratando de vender el espacio que Ross le dio a Ross y arrendarlo nuevamente, y aún no se ha mudado).

Hudson Yards también podría ser el último hurra para los subsidios gubernamentales a nivel de Amazon. Los investigadores de New School dicen que la ciudad está gastando $5.6 mil millones del dinero de los contribuyentes en Hudson Yards, incluidos más de $2 mil millones para la extensión de 7 trenes y mil millones de dólares en exenciones fiscales para desarrolladores comerciales. Pero Ross no consiguió todo lo que quería. En un momento, planteó la idea de derribar el extremo norte de High Line y ofreció reconstruirlo ("Se necesitaron nueve meses de negociaciones diarias sin parar para finalmente obtener el acuerdo firmado para prohibir su demolición", ex comisionada de planificación de la ciudad Amanda Burden dijo en una charla TED). Actualmente está demandando al sindicato de la construcción de Nueva York con la esperanza de reducir los costos de mano de obra para la segunda fase de construcción en Western Yards.

Mientras tanto, Ross todavía se preocupa por cada detalle: cuando entro para encontrarme con él en Hudson Yards, está escudriñando la alfombra (“No parece moqueta modular. Tiene un poco de elegancia, ¿sabes a lo que me refiero?”). . Thomas Woltz, el paisajista de la plaza sobre la que se asienta el Vessel, cuenta la historia de cómo él y Ross recorrieron la ciudad buscando varias opciones para los árboles que podrían plantar.

E incluso a los 78 años, Ross está pensando en el futuro. Sobre lo cual, como era de esperar, es optimista, o al menos cree que puede pagar para controlarlo. La construcción es un emisor de carbono notorio, un hecho que la mayoría de los desarrolladores prefieren ignorar. Pero forma parte de la junta directiva del Instituto de Recursos Mundiales y financia el Centro Ross para Ciudades Sostenibles, que otorgará su primer Premio Ross esta primavera por un proyecto que (aunque sea de forma incremental) transforme los entornos urbanos. “Estamos lidiando con la extinción del mundo tal como lo conocemos. Y si eso no es lo suficientemente importante como para realmente tratar de concentrarse para tener un impacto, entonces nada lo es”, me dice Ross. “Realmente tenemos de diez a 12 años para que podamos hacer algo”. Lo cual, como sucede, es aproximadamente cuando está programada la apertura de la fase dos de Hudson Yards.

*Este artículo aparece en la edición del 18 de febrero de 2019 de New York Magazine. ¡Suscríbase ahora!

¿Quién es el dueño de Hudson Yards?

Related, Oxford y otros grandes inversionistas han financiado la construcción de Hudson Yards con varias fuentes de capital, incluso de inversionistas extranjeros a través del programa de inversión EB-5. Mitsui Fudosan posee una participación del 92,09 por ciento en 55 Hudson Yards y una participación del 90 por ciento en 50 Hudson Yards.

Hudson Yards (desarrollo)

Compañías
Tamaño 28 acres (11 ha)

11 filas más

¿Stephen Ross todavía es dueño de Equinox?

Ross, de 80 años, es presidente y propietario mayoritario de Related Cos., propietaria de las marcas de fitness de lujo Equinox y SoulCycle.

¿Cómo es rico Stephen Ross?

Stephen Ross fue abogado fiscal antes de fundar Related Companies en 1972 como desarrollador de viviendas asequibles. Después de una década de planificación y construcción, Hudson Yards de Related Co. en el lado oeste de Manhattan se abrió al público en marzo de 2019.

¿Cuánto de los Dolphins posee Stephen Ross?

Compró el 50 por ciento del equipo de fútbol profesional Miami Dolphins por $ 550 millones en 2008, comprando un 45 por ciento adicional del equipo por $ 450 millones al año siguiente. La adquisición incluyó el Sun Life Stadium de Miami. 1940 Stephen M. Ross nace en Detroit.

Video: stephen m ross hudson yards

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